Hol térül meg gyorsan kiadott lakás ára?
A lakáskiadás árak Budapesten sokat változtak 2020-ban, mivel a koronavírus miatt bevezetett utazási korlátozások ideiglenesen megszüntették a turizmust és ez által a keresletet a rövidtávra kiadott lakások iránt. Ennek az volt a következménye, hogy a korábban rövidtávra kiadott lakások nagy számban megjelentek a hosszú távra kiadott lakások piacán és a hirtelen megjelenő nagyobb kínálat lecsökkentette a hosszú távú bérleti díjakat. A csökkenés mértéke eltérő volt kerületenként, ugyanakkor átlagosan 10 és 30 százalék között csökkentek a hosszú távra kiadott ingatlanok havi bérleti árai.
A korábban rövidtávra kiadott lakások egy másik része pedig megjelent az eladó lakások piacán. Ilyen jelentős piaci változások mellett, figyelembe véve továbbá a rövidtávú lakáskiadás változó szabályozását, még korai megbecsülni, hogy a lakás négyzetméter árak hogyan fognak alakulni Budapesten 2021-ben illetve, hogy a hosszútávra kiadott lakások havi bérleti díja, hogyan fog változni. Egyelőre csak valószínűsíthető, hogy a tömeges oltások beadásával, a koronavírus megfékezése után az utazási korlátozások feloldásával, újra élénkülésnek indul a turizmus és ez által újra lesz kereslet a rövidtávra kiadott lakások iránt. Azonban, hogy ennek milyen hatása lesz a hosszú távra kiadott lakások piacára, és főleg, hogy milyen időzítésben, még korai megbecsülni. Ilyen piaci körülmények között, arra a kérdésre, hogy, hol térül meg gyorsan a kiadott lakás ára, nehéz pontos becslést adni.
Budapestnek mindig vannak olyan kerületei, ahol keresettek a kiadó lakások, akár hosszú távra például a XIII. és a XI. kerület, vagy rövidtávra a belvárosi kerületek. A mostani piaci változások miatt, ugyanakkor, a legnépszerűbb kerületekben is lassabb megtérüléssel lehet csak számolni.
Hol vegyünk lakást, ha ki akarjuk adni?
Attól függően, hogy mekkora befektetést tervezünk, a kerületek között mindig van olyan ami keresettebbnek számít az albérlők részéről. A legdrágább kerületek a lakás négyzetméter árak alapján, Budapesten az V., az I., a XII. és a II. kerületek. Az V. kerületben leginkább rövidtávú lakáskiadásra vettek ingatlanokat az elmúlt években, de a fentebb említett piaci változások miatt, ennek a típusú lakáskiadásnak a lehetősége és a megtérülése nehezen számszerűsíthető. Hosszú távú lakáskiadás esetén a legkeresettebbek a garzonlakások és a két szobás lakások, amelyek új, újszerű vagy ezzel megegyező felújított állapotban vannak. Ezeket a lakásokat átlagosan havi 120 és 170 ezer forint között lehet kiadni.
Ingatlan vásárlás során, amikor ki akarjuk majd adni a lakást, érdemes azt is átgondolni, hogy az új építésű lakások árai a legmagasabbak és ugyan ezeket lehet nagyobb valószínűséggel magasabb áron kiadni, a megtérülés nem biztos, hogy itt a leggyorsabb, lehet, hogy egy felújított lakás a keresett XI. vagy XIII. kerületben hamarabb megtérül, még akkor is, ha alacsonyabb havi bérleti díjért lehet majd kiadni. A külső kerületek árai kedvezőbbek, ugyanakkor azokban a kerületekben kalkulálni kell azzal, hogy az albérletek iránti kereslet szűkösebb. Amennyiben kiadáshoz veszünk ingatlant, akkor azt is érdemes átgondolni, hogy milyen célcsoportnak akarjuk majd kiadni a lakást. Például, ha diákoknak vagy főleg külföldi diákoknak, akkor az egyetemek közelsége és a kisebb méretű lakás döntő szempontok lehetnek. Ennél a célcsoportnál viszont fontos szempont, hogy a lakás bútorozott legyen.
Átlagos négyzetméterárak Budapesten
A lakás négyzetméter árak Budapesten már a koronavírus előtt is változó tendenciát mutattak, hiszen, már 2019-ben kevesebb lakást adtak el mint egy évvel korábban. A legtöbb lakást a XIII. kerületben adták el, és ezt követte sorrendben a XI. és a XIV. kerület. A legdrágább városrészek az V., a XIII. és az I. kerület, átlagos 1 milliós négyzetméter árral. A panellakások átlagos négyzetméterára 450 és 650 ezer forint közötti sávban volt attól függően, hogy hol helyezkedik el a panellakás és, hogy milyen állapotban van. A legdrágább panellakások a XI. kerületben cseréltek tulajdonost.
A családi házak árai még nagyobb szórást mutatnak az átlag 450 ezer forint mellett a legdrágább közel 850 ezer forint négyzetméterár a XII. kerületben, amit a XI. és a III. kerület követett. A koronavírus okozta további változásokat a következő évre azért is korai még számszerűsíteni, mert a mellett, hogy recesszió vagy minimum stagnálás várható az ingatlanpiac ciklikussága miatt, a korlátozások miatt, az ingatlanpiac megdermedt és sokan kivárnak az ingatlan eladásával vagy keresésével. A korlátozások felfüggesztése után lesz majd látható, hogy a piaci szereplők, hogyan reagálják le a korábbi változásokat. Az átlagos négyzetméter árak Budapesten eltérő mértékben fognak változni a belvárosi kerületekben, mint a külső kerületekben.
Belvárosi lakás árak
A belvárosi lakás árakat Budapesten a koronavírus megjelenése előtt leginkább a szárnyaló turizmus által generált kereslet a rövidtávra kiadható lakások iránt befolyásolta és ezért alakult ki az egyik legmagasabb átlagos négyzetméter ár az V. kerületben. Ebben a kerületben a lakások négyzetméter ára meghaladta az 1 millió forintot, még úgy is, hogy az ottani fejlesztések nagy része nem új építésű projekt volt, hanem a meglévő lakások felújítása. A koronavírus miatt bevezetett utazási korlátozások miatt ezek a lakások főleg a hosszú távú bérleti piacon jelentek meg és nem az ingatlan eladási piacon, tehát ez a hatás, inkább befagyasztotta az árakat és még korai megbecsülni, hogy, hogyan fognak alakulni a négyzetméter árak a belvárosban. Az albérlet árak mindig hamarabb követik a piaci változásokat, a négyzetméter árak lassabb ütemben reagálják le a piaci változásokat.
Felfutó negyedek Budapesten
A lakáskiadás árakra több tényező is hat, ugyanakkor érdemes követni, hogy melyek a felfutó negyedek Budapesten, hiszen a lakás négyzetméter árak és a lakáskiadás árak is követik ezeket a változásokat. Az egyik ilyen példa Budapesten, a XI. kerületben a Bartók Béla út környéke, a Gellért térttől főleg a Móricz Zsigmond körtérig, ahol egy új művészeti negyed van kialakulóban, galériákkal és kávézókkal, éttermekkel. Több felsőoktatási intézmény közelsége miatt is, a már amúgy is vonzó környék az egyetemisták körében tovább fejlődik a művészet iránt érdeklődők által.
A közelben található jelentősebb bevásárló központ szintén vonzó a környékre költözők között. Hasonló változáson esnek át az új négyes metró megállói közelébe eső negyedek, például a Bikás park, vagy a Rákóczi tér környéke. A jó megközelíthetőség, a metró közelsége, mind vonzó az itt kiadó lakást keresők számára. A külső kerületekben is számtalan fejlesztés van folyamatban és sok helyen látható jelentős átalakulás. Az egyik ilyen változás a Váci úton létrehozott irodaház sor, ami magával hozta a környék fejlesztését is és az irodaházakhoz kapcsolódóan megjelenő újabb keresletet a környékbeli lakóingatlanok iránt.
