Miről köteles gondoskodni a bérbeadó?
Ingatlan bérbeadás esetén fontos, hogy a felek, a bérbeadó ingatlan tulajdonos és a bérlő között szabályos ingatlan bérbeadási szerződés jöjjön létre és, hogy mindkét fél aláírja az albérleti szerződést. Ez a szerződés rögzíti a bérbeadás szabályait, feltételeit és a felek jogait és kötelezettségeit. A bérbeadó kötelezettsége, hogy a bérlő használhassa az ingatlant, más szóval, hogy a rendeltetésszerű használat biztosítva legyen az albérlő számára, más személy ne korlátozhassa a lakás használatát. Továbbá a bérbeadó kötelezettsége, hogy az ingatlan megfelelő állapotban legyen, törvény írja elő a karbantartási kötelezettséget a bérbeadó számára, aminek elmulasztása esetén a bérlőnek felmondásra van joga.
Mik a bérlő jogai?
A bérlő alapvető joga, hogy használhassa az általa bérelt ingatlant és az is, hogy egyidejűleg, más személy nem használhassa az ingatlant. Az ingatlan bérbeadási szerződésben rögzíteni szükséges, hogy a bérlőnek lakni van joga az ingatlanban vagy amennyiben valamilyen szolgáltatást kíván végezni az ingatlanban és ebben a bérbeadóval megállapodtak, akkor az adott szolgáltatás végzéséhez is joga van az ingatlanban (például fodrászat vagy irodai munka). A bérlőnek kizárólag rendeltetésszerű használatra van joga. A bérlőnek birtok joga is van, a szerződés fennállása alatt akár az ingatlan tulajdonossal szemben is birtokvédelmet kérhet. A bérlőnek továbbá felmondási joga is van. A rendes felmondási jog a szerződés szerint vagy törvény szerint érvényesíthető, ugyanakkor határozott idejű ingatlan bérleti szerződés esetén jellemzően nincs lehetőség rendes felmondásra.
Bérleti díj szedésének joga
Az ingatlan tulajdonos, mint bérbeadó legfontosabb joga, hogy jogosult a bérlőtől bérleti díjat szedni az ingatlan bérbeadása után. A felek szerződéskötéskor rögzítik a havi bérleti díjat és megállapodhatnak abban is, hogy a bérleti díj milyen időszakonként és milyen mértékben növekszik. A bérbeadónak nincs joga egyoldalúan módosítani a bérleti díj mértékét. A bérleti díj szedésén túl, a bérbeadónak joga van óvadékot kérni a bérlőtől, jellemzően egy vagy két havi bérleti díjnak megfelelő összegben, annak érdekében, hogy a bérlő nem fizetése esetén, az óvadék biztosítsa a bérleti díjat. Amennyiben az elmaradt bérleti díj az óvadékból levonásra került, a bérbeadónak joga van kérni a bérlőt, hogy az óvadék összegét egészítse ki az eredeti, a bérleti szerződésben megállapított összegre. Az óvadék nem kerül a bérbeadó tulajdonába, kizárólag a szerződésben rögzített esetekben jogosult azt felhasználni.
Rendeltetésszerű lakáshasználat ellenőrzése
Az ingatlan bérbeadási szerződés szerint a bérlőnek joga van használni és birtokolni az ingatlant, ugyanakkor a bérbeadó ingatlan tulajdonosnak joga van ahhoz, hogy ellenőrizze a rendeltetésszerű használatot. A gyakorlatban a legjellemzőbb, hogy a felek megállapodnak egy rendszeres időszakban, amikor a bérbeadó előre egyeztetett időpontban megtekinti az ingatlanát, hogy milyen állapotban van és hogy minden rendben van e az adott ingatlanban. A törvény külön szabályozza, hogy a bérbeadónak úgy van joga ellenőrizni a rendeltetésszerű használatot, hogy a bérlőt szükségtelenül nem háborítsa. Abban az esetben, ha bérbeadó olyan állapotban találja az ingatlant, ami nem felel meg a rendeltetésszerű használatnak és felszólítás ellenére a bérlő folytatja az ingatlan nem rendeltetésszerű használatát, akkor a bérbeadónak joga van felmondani az ingatlan bérbeadási szerződést.
Kinek kell fizetni a javítási költségeket?
Az ingatlan bérbeadási szerződés időtartama alatt a bérbeadó kötelezettsége, hogy biztosítsa az ingatlan használhatóságát. Abban az esetben, ha az ingatlanban javítási munkákra van szükség, például mert beázik, csőtörés van vagy elromlik a fűtés, a bérbeadó kötelezettsége, hogy ezeket a munkákat elvégeztesse és viselje a javítások költségeit. Az ingatlan rendeltetésszerű használatával együtt járó költségek, a kisebb kiadások, mint, például a berendezések és burkolatok karbantartása a bérlő kötelezettsége. Szintén nem a bérbeadó kötelezettsége, amennyiben a bérlő okoz kárt az ingatlanban vagy berendezéseiben, ezekben az esetekben a javítási költségek a bérlőt terhelik. Amennyiben az ingatlanban felújítási munkálatokra van szükség az állag megőrzés érdekében, a bérlőnek tűrnie kell ezen munkálatok elvégzését, ugyanakkor, erről a bérbeadó köteles megfelelő időben előre értesíteni a bérlőt. A lakás korszerűsítését szolgáló munkálatok elvégzését a bérlő nem köteles tűrni azzal a kivétellel, ha a munkálatok az ingatlan használatát jelentősen nem korlátozzák.
Bérlő használati joga
A bérlő jogai között az első és legfontosabb, hogy amennyiben létrejött az ingatlan bérbeadási szerződés, akkor joga van használni a bérelt ingatlant. A bérlőnek ezt a használati jogát nem korlátozhatja harmadik személy és ez a bérbeadó kötelezettsége is, hogy biztosítsa a zavartalan használatot a bérlőnek. Amennyiben a bérlő nem csak lakni vagy nem lakni, hanem szolgáltatást akar nyújtani az ingatlanban (például kozmetika) és erről megállapodtak a bérbeadóval, akkor jogában áll az adott szolgáltatáshoz használni a bérelt ingatlant. A bérlőnek úgy van joga használni a bérelt ingatlant, hogy az megfeleljen a rendeltetésszerű használatnak és a bérbeadó jogai közé tartozik, hogy a rendeltetésszerű használatot rendszeres időközönként ellenőrizze, a gyakorlatban, a bérlővel előre egyeztetett időpontban. Amennyiben a bérlő nem használja az ingatlant, a bérleti díjat akkor is meg kell fizetnie a bérbeadó részére.
Bérlő kiürítési kötelezettsége
Abban az esetben, ha lejár a határozott idejű ingatlan bérbeadási szerződés vagy a bérbeadó és a bérlő megállapodnak, a szerződés megszüntetésében vagy felmondásra kerül sor, a bérlőnek kötelezettsége van az ingatlant kiüríteni és elhagyni. Az ingatlant a bérlő köteles kiüríteni minden olyan tárgytól, amit ő vitt az ingatlanba és azokban az esetekben is amikor az ő által odavitt ingóságra már nincs szüksége. A bérlő köteles gondoskodni az ingóságai elszállításáról. Az egyik alapvető szabály ingatlan bérbeadás esetén, hogy az ingatlan a bérlőnek olyan állapotban kell átadnia a bérbeadónak amilyen állapotban átvette az ingatlan bérlés kezdetekor. Amennyiben a bérlő időközben beszerelt ingóságokat az ingatlanba és már nincs rájuk szüksége, például polcok vagy mosogatógép, a bérbeadóval megállapodhatnak abban, hogy a tárgyak maradjanak az ingatlanban. Szintén a bérbeadó és a bérlő megállapodásának a tárgya, hogy például a bérlő által beépített bútorokkal mi történik.
Jellemzően az egyedi gyártású és méretű beépített bútorok máshol nem használhatóak, így a felek megállapodhatnak abban, hogy az ingatlanban maradó bútorok értékét a bérbeadó hogyan és milyen mértékben rendezi a bérlő felé. A gyakorlatban az ilyen esetekben, jellemzően a bérlő előre egyeztet a bérbeadóval, tehát már a beépítés előtt megegyeznek arról a felek, hogy kiköltözés esetén hogyan rendezik egymás között a felmerült költségeket. A beépített háztartási gépek, mint például a fentebb is említett mosogatógép, mivel máshol is beépíthető és mivel általában könnyen kiszerelhető, külön megbeszélés és egyeztetés tárgya lehet a bérbeadó és a bérlő között.
