A portugál piac jogi és adó elemzése

• Jogi kötelezettségek
• Tulajdonos Kötelezettségei
• Városi épületek kiadása 
• Adó kötelezettségek

Jogi kötelezettségek

Tulajdonos Kötelezettségei

Először is, fontos megemlíteni, hogy a jogi rendszer, a Polgári Törvénykönyv IV bekezdése szerint, egy szerződést ahol az egyik fél köteles a másiknak átmenetileg egy ingatlan használatát biztosítani, bérlésnek nevezi (1022.º cikk és 1023º cikk CC).

A tulajdonos kötelezettségeinek az általános szabályai a Polgári Törvénykönyv IV bekezdésében vannak, amelyek közül a legfontosabbak az alábbiak: 

• Az ingatlan átadása a bérlőnek; 
• Annak biztosítása, hogy a bérlő a szándékolt célra használja a bérelt ingatlant; 
• Viseli a bérelt ingatlan költségeit, amíg máshogy meg nem állapodnak a felek vagy törvény szerint; 
• Alapvető, hogy az ingatlan átadásánál nincsenek benne hibák vagy bármi ami meggátolja a használatát, bírság vonatkozik a szerződéssel való nem megfelelőségre;
• Egy évnél rövidebb bérlésnél, a szerződésben szerepelnie kell, hogy a szerződés nem állandó szállásra vonatkozik vagy speciális átmeneti célokra, nevezetesen üzleti, tanulmányi és tréning vagy turista célokra; 
• A szükséges javítások elvégzése a bérelt ingatlanban; 
• Ne végezzen olyan cselekedetet ami meggátolja vagy csökkenti a bérelt ingatlan használhatóságát.

Városi épületek kiadása 

Az előző pontban említett általános szabályokon túl, a Polgári Törvénykönyvnek van egy speciális része a városi kiadásra, VII. bekezdés. 

Itt, az előző pontban megadott kötelezettségek ellenére, a Tulajdonosnak kötelessége megfelelni az ebben a bekezdésben foglaltaknak, nevezetesen: 

• Ne diszkriminálja a bérlőket nem, származás vagy etnikai hovatartozás, nyelv, területi származás, állampolgárság, vallás, hit, politikai vagy ideológiai nézetek, gender, szexuális beállítottság, kor vagy fogyatékosság alapján; 
• Az albérlet hirdetése és más hirdetése az albérlet elérhetőségével kapcsolatban nem tartalmazhat semmilyen korlátozást, előírást vagy elsőbbséget az előző pontban felsorolt diszkriminációs kategóriák vonatkozásában; 
• Az összes állagmegóvási munka elvégzése, általános vagy rendkívüli, amit a törvény előír vagy a szerződés végével;
• Tájékoztatás írásban és legalább 30 nappal korábban, a havi bérleti díj változásáról, bármikor amikor ez előfordul; 
• Lakás kiadása esetén, ha nincs más írásos megállapodás, a költségek viselése az adminisztrációhoz, állagmegóvás és az épület közös tereinek a használatával kapcsolatban, továbbá a közös érdekekekkel járó szolgáltatások fizetését; 
• Bérlő kártalanítása a bérlés végén kiköltözés után, az ő általa végzett javításokért; 
• Ha a tulajdonos el akar adni egy lakást amit legalább három évig béreltek, akkor előnyt kell adjon a bérlőnek; 
• Ha elutasítja a bérlés automatikus meghosszabbítását, értesítse a bérlőt legalább ennyivel előtte: 
  • 240 nap, ha a szerződés eredetileg 6 évre vagy többre szól; 
  • 120 nap, ha a szerződés eredetileg 1 vagy több év és kevesebb mint 6 év; 
  • 60 nap, ha a szerződés eredetileg 6 vagy több hónap és kevesebb mint 1 év; 
  • Az eredeti bérleti idő egy harmada, ha rövidebb mint 6 hónap.
  • Ellentétesen azzal ami történik a “Alojamento Local” helyi szálláson, az ingatlanokat nem kell regisztrálni a helyi hatóságoknál. Azonban, ez a regisztárció nem tévesztendő össze a kommunikációval amit az "Adó Kötelezettségek" részben található.
• Elemezve az “Alojamento Local” helyi szállást, kiemeljük a tulajdonos fő kötelezettségeit, amik nem vonatkoznak normál kiadásokra mint amiket a Flatio szolgáltat: 
  1. A "Helyi Szállás" kötelező regisztrálni előzetesen kommunikálva a területileg illetékes önkormányzat polgármesterének és az alábbi adatokat kell közölni: 
     1. Az ingatlan jogos használatános igazolása; 
     2. A szállás tulajdonosának az igazolása, név vagy cégnév és adószám; 
     3. A szállást vezető címe; 
     4. A szállás neve és címe; 
     5. A szállás száma (szobák, ágyak, használók); 
     6. A nyitás szándékolt dátuma; 
     7. Veszély esetén értesítendő neve, címe és telefonszáma. 
  2. Az előzetes kommunikációhoz az alábbi dokumentumokra van szükség: 
     1. A szállás ingatlanának a tulajdonosának az igazoló dokumentációjára, ha természetes személy, vagy a cégbíróságon a cégjegyzék eléréséhez szükséges kód, ha jogi személy;
     2. Felelősségi kör, a szállást vezető aláírásával, annak biztosítása, hogy a szállásadó épület vagy a része alkalmas szállásra; 
     3. A földhivatali tulajdonlap másolata 
     4. Bérleti szerződés másolata; 
     5. Az ingatlan tulajdonos nyilatkozatának a másolata a szállásadás elindításáról vagy tevékenység változásról; 
  3. Ha változás van bármelyik adatban az a)- b) pontokban 10 napon belüli értesítés;
  4. Előzetes tájékoztatás után, az épület megtekintése 30 napon belül; 
  5. “Alojamento Local” "Helyi Szállás"-nak meg kell felelnie a tűzvédelmi előírásoknak; 
  6. “Alojamento Local” "Helyi Szállás"-ban kell legyen panaszkönyv; 
  7. A fenti pontoknak való megfelelőséget az ASAE felügyeli; 
• A "Helyi Szállás"-ra vonatkozó előírások megsértése bírsághoz vezethet € 35,000.00 összegig.

Adó kötelezettségek

A jogi kötelezettségeken túl, a tulajdonos találhat kötelezettséget a portugál jogrendszerben adó szempontból is, nevezetesen: 

• Minden új bérleti szerződést a "Model 2"-n keresztűl be kell adni az adóhatósághoz (AT). Ezen keresztül a tulajdonos közli az AT-vel az említett szerződés vagy tovább bérlés aláírását, a felek adatit, az ingatlan adatait és a bérleti díjat, mivel ez a tulajdonos kötelezettsége (röviden, mutatja a szerződés célját, az időtartamát, az ingatlan azonosítását, a bérlő azonosítását). A tájékoztatásnak meg kell történnie a bérlés kezdetét követő hónap végéig;
• Ha üzleti bevételnek akarja feltüntetni a bérleti bevételt, értesíteni kell az AT-t;
• Tájékoztassa az AT-t a szerződés módosításáról és megszünéséről;
• Az ÁFA tv. (CIVA) 9 nº 29 cikke szerint, az ingatlan bérbeadása áfamentes. Azonban, a mentesség nem vonatkozik:  
  1. Szállás szolgáltatás hotelek és hasonló funkciójú üzletek beleértve a campingeket; 
  2. Gépjárművek parkolására bérbe adott területek; 
  3. Gép és rögzített berendezés bérbeadása, bármilyen más ingatlan bérbeadása ami működés transzfert eredményes kereskedelmi vagy ipari létesítménynél; 
  4. Pinve bérbeadás; 
  5. Kiállításokra vagy hirdetésre használt területek bérbeadása. 
• Azonban, a CIVA 12 nº 4 cikkeje szerint, adózó személyek akik városi épületeket vagy ezek különálló részeit más adózó személynek adnak bérbe, akik használják ezeket, teljesen vagy főleg, olyan tevékenységhez amelyek biztosítják a levonást, lemondhat az előző pontban említett kivételről.
• A bérlés aláírásával rendezni kell a fizetendő bélyegilletéket. A bélyegilleték a havi bérleti díj 10%-a, hivatkozva az Általános Bélyegilleték Táblázat 2. összegére; 
• Elektronikus nyugta a bérleti díjról és az összes összegről amit a bérlőtől kapott. Azonban, a tulajdonosok, fel vannak mentve az elektronikus nyugta kiállításától, ha, kumuláltan: 
  
  • Ha nincs vagy nem kötelesek, hogy legyen elektronikus postafiókjuk; és 
  • Az előző évben, nem kaptak jövedelmet az F kategóriában (Ingatlan Bevételek) több mint € 838.44 vagy egyáltalán nem kaptak jövedelmet ebben a kategóriában az adott évben.
• Az előző pontban említett esetekben, a tulajdonosoknak az AT-hez el kell juttassák a "Modelo 44" nyilatkozatot utalva az éves bérleti díjak kommunikációjára.