Milyen kötelezettségei vannak és mire épülnek ezek a kötelezettségek? Értse meg az ingatlanok bérbeadásának jogi hátterét Portugáliában.
A portugál piac jogi és adó elemzése
Jogi kötelezettségek
Tulajdonos Kötelezettségei
Először is, fontos megemlíteni, hogy a jogi rendszer, a Polgári Törvénykönyv IV bekezdése szerint, egy szerződést ahol az egyik fél köteles a másiknak átmenetileg egy ingatlan használatát biztosítani, bérlésnek nevezi (1022.º cikk és 1023º cikk CC).
A tulajdonos kötelezettségeinek az általános szabályai a Polgári Törvénykönyv IV bekezdésében vannak, amelyek közül a legfontosabbak az alábbiak:
- Az ingatlan átadása a bérlőnek;
- Annak biztosítása, hogy a bérlő a szándékolt célra használja a bérelt ingatlant;
- Viseli a bérelt ingatlan költségeit, amíg máshogy meg nem állapodnak a felek vagy törvény szerint;
- Alapvető, hogy az ingatlan átadásánál nincsenek benne hibák vagy bármi ami meggátolja a használatát, bírság vonatkozik a szerződéssel való nem megfelelőségre;
- Egy évnél rövidebb bérlésnél, a szerződésben szerepelnie kell, hogy a szerződés nem állandó szállásra vonatkozik vagy speciális átmeneti célokra, nevezetesen üzleti, tanulmányi és tréning vagy turista célokra;
- A szükséges javítások elvégzése a bérelt ingatlanban;
- Ne végezzen olyan cselekedetet ami meggátolja vagy csökkenti a bérelt ingatlan használhatóságát.
Városi épületek kiadása
Az előző pontban említett általános szabályokon túl, a Polgári Törvénykönyvnek van egy speciális része a városi kiadásra, VII. bekezdés.
Itt, az előző pontban megadott kötelezettségek ellenére, a Tulajdonosnak kötelessége megfelelni az ebben a bekezdésben foglaltaknak, nevezetesen:
- Ne diszkriminálja a bérlőket nem, származás vagy etnikai hovatartozás, nyelv, területi származás, állampolgárság, vallás, hit, politikai vagy ideológiai nézetek, gender, szexuális beállítottság, kor vagy fogyatékosság alapján;
- Az albérlet hirdetése és más hirdetése az albérlet elérhetőségével kapcsolatban nem tartalmazhat semmilyen korlátozást, előírást vagy elsőbbséget az előző pontban felsorolt diszkriminációs kategóriák vonatkozásában;
- Az összes állagmegóvási munka elvégzése, általános vagy rendkívüli, amit a törvény előír vagy a szerződés végével;
- Tájékoztatás írásban és legalább 30 nappal korábban, a havi bérleti díj változásáról, bármikor amikor ez előfordul;
- Lakás kiadása esetén, ha nincs más írásos megállapodás, a költségek viselése az adminisztrációhoz, állagmegóvás és az épület közös tereinek a használatával kapcsolatban, továbbá a közös érdekekekkel járó szolgáltatások fizetését;
- Bérlő kártalanítása a bérlés végén kiköltözés után, az ő általa végzett javításokért;
- Ha a tulajdonos el akar adni egy lakást amit legalább három évig béreltek, akkor előnyt kell adjon a bérlőnek;
- Ha elutasítja a bérlés automatikus meghosszabbítását, értesítse a bérlőt legalább ennyivel előtte:
- 240 nap, ha a szerződés eredetileg 6 évre vagy többre szól;
- 120 nap, ha a szerződés eredetileg 1 vagy több év és kevesebb mint 6 év;
- 60 nap, ha a szerződés eredetileg 6 vagy több hónap és kevesebb mint 1 év;
- Az eredeti bérleti idő egy harmada, ha rövidebb mint 6 hónap.
- Ellentétesen azzal ami történik a “Alojamento Local” helyi szálláson, az ingatlanokat nem kell regisztrálni a helyi hatóságoknál. Azonban, ez a regisztárció nem tévesztendő össze a kommunikációval amit az "Adó Kötelezettségek" részben található.
- Elemezve az “Alojamento Local” helyi szállást, kiemeljük a tulajdonos fő kötelezettségeit, amik nem vonatkoznak normál kiadásokra mint amiket a Flatio szolgáltat:
- A "Helyi Szállás" kötelező regisztrálni előzetesen kommunikálva a területileg illetékes önkormányzat polgármesterének és az alábbi adatokat kell közölni:
- Az ingatlan jogos használatános igazolása;
- A szállás tulajdonosának az igazolása, név vagy cégnév és adószám;
- A szállást vezető címe;
- A szállás neve és címe;
- A szállás száma (szobák, ágyak, használók);
- A nyitás szándékolt dátuma;
- Veszély esetén értesítendő neve, címe és telefonszáma.
- Az előzetes kommunikációhoz az alábbi dokumentumokra van szükség:
- A szállás ingatlanának a tulajdonosának az igazoló dokumentációjára, ha természetes személy, vagy a cégbíróságon a cégjegyzék eléréséhez szükséges kód, ha jogi személy;
- Felelősségi kör, a szállást vezető aláírásával, annak biztosítása, hogy a szállásadó épület vagy a része alkalmas szállásra;
- A földhivatali tulajdonlap másolata
- Bérleti szerződés másolata;
- Az ingatlan tulajdonos nyilatkozatának a másolata a szállásadás elindításáról vagy tevékenység változásról;
- Ha változás van bármelyik adatban az a)- b) pontokban 10 napon belüli értesítés;
- Előzetes tájékoztatás után, az épület megtekintése 30 napon belül;
- “Alojamento Local” "Helyi Szállás"-nak meg kell felelnie a tűzvédelmi előírásoknak;
- “Alojamento Local” "Helyi Szállás"-ban kell legyen panaszkönyv;
- A fenti pontoknak való megfelelőséget az ASAE felügyeli;
- A "Helyi Szállás" kötelező regisztrálni előzetesen kommunikálva a területileg illetékes önkormányzat polgármesterének és az alábbi adatokat kell közölni:
- A "Helyi Szállás"-ra vonatkozó előírások megsértése bírsághoz vezethet € 35,000.00 összegig.
Adó kötelezettségek
A jogi kötelezettségeken túl, a tulajdonos találhat kötelezettséget a portugál jogrendszerben adó szempontból is, nevezetesen:
- Minden új bérleti szerződést a "Model 2"-n keresztűl be kell adni az adóhatósághoz (AT). Ezen keresztül a tulajdonos közli az AT-vel az említett szerződés vagy tovább bérlés aláírását, a felek adatit, az ingatlan adatait és a bérleti díjat, mivel ez a tulajdonos kötelezettsége (röviden, mutatja a szerződés célját, az időtartamát, az ingatlan azonosítását, a bérlő azonosítását). A tájékoztatásnak meg kell történnie a bérlés kezdetét követő hónap végéig;
- Ha üzleti bevételnek akarja feltüntetni a bérleti bevételt, értesíteni kell az AT-t;
- Tájékoztassa az AT-t a szerződés módosításáról és megszünéséről;
- Az ÁFA tv. (CIVA) 9 nº 29 cikke szerint, az ingatlan bérbeadása áfamentes. Azonban, a mentesség nem vonatkozik:
- Szállás szolgáltatás hotelek és hasonló funkciójú üzletek beleértve a campingeket;
- Gépjárművek parkolására bérbe adott területek;
- Gép és rögzített berendezés bérbeadása, bármilyen más ingatlan bérbeadása ami működés transzfert eredményes kereskedelmi vagy ipari létesítménynél;
- Pinve bérbeadás;
- Kiállításokra vagy hirdetésre használt területek bérbeadása.
- Azonban, a CIVA 12 nº 4 cikkeje szerint, adózó személyek akik városi épületeket vagy ezek különálló részeit más adózó személynek adnak bérbe, akik használják ezeket, teljesen vagy főleg, olyan tevékenységhez amelyek biztosítják a levonást, lemondhat az előző pontban említett kivételről.
- A bérlés aláírásával rendezni kell a fizetendő bélyegilletéket. A bélyegilleték a havi bérleti díj 10%-a, hivatkozva az Általános Bélyegilleték Táblázat 2. összegére;
- Elektronikus nyugta a bérleti díjról és az összes összegről amit a bérlőtől kapott. Azonban, a tulajdonosok, fel vannak mentve az elektronikus nyugta kiállításától, ha, kumuláltan:
- Ha nincs vagy nem kötelesek, hogy legyen elektronikus postafiókjuk; és
- Az előző évben, nem kaptak jövedelmet az F kategóriában (Ingatlan Bevételek) több mint € 838.44 vagy egyáltalán nem kaptak jövedelmet ebben a kategóriában az adott évben.
- Az előző pontban említett esetekben, a tulajdonosoknak az AT-hez el kell juttassák a "Modelo 44" nyilatkozatot utalva az éves bérleti díjak kommunikációjára.